「黄果树自由行」三条红线下，房企会放弃文旅吗？

最近，地产圈诸位大佬在有关部门设置的“三道红线”下风声鹤唳。

红线下的抉择

旅界君研究了下这所谓的“三道红线”，是指房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；房企的净负债率不得大于100%；房企的“现金短债比”小于1 。央行将据此对房企按“红-橙-黄-绿”四档管理。

根据2019年财务数据，同时踩到“三道红线”的房企共14家，包括恒大、融创中国、绿地控股、中梁控股、华夏幸福、富力地产、融信中国、绿城中国、佳兆业、新力控股、首开股份、华发股份、金辉集团、泰禾集团。

其中重注文旅业务或者一度把文旅当作“口号”的包括恒大、绿地控股、恒大、融创中国、绿地控股、佳兆业、泰禾集团7家，刚好过半。

我们知道这些年房地产企业是一个资金密集型行业，很多公司都是高负债运转，而做文旅很多时候是地产企业做“噱头”或者根据政策东风为了便宜拿地，但文旅业务本身盈利周期就比较长，今年疫情下就显得更为艰难。

比如融创，2019年文旅城建设及运营收入同比增长41%达28.5亿元，另一方面，文旅城的营收仅占比融创中国总营收1.7%，相较于上一财年仅提升了1%。

再比如赫赫有名的泰禾，去年还是四五倍市盈率，今年忽然就还不上债了，企业成了负利润。

还有华侨城，这次虽然是“好学生”没有踩到三条红线，但受疫情影响，华侨城文旅业务受到较大冲击，接待旅客人次仅为2019年同期47%的水平，文旅业务收入有所下滑。

事实上，华侨城以欢乐谷等景区为依托的文旅经营活动所产生的现金流量很差，从2015年至2019年，华侨城包括深圳欢乐谷、成都欢乐谷、北京欢乐谷等在游客和门票收入上连续大幅下降。

一句话总结，房企的文旅板块无论出于何种目的与意图，在营收贡献上对房企的营收支持力度都很小，而这次的监管要求房企管住有息负债，同时降低负债率，如果做不到，房企融资受到的限制会非常大。

融不到资，房企就会有现金流风险，现金流有风险，那就是死，道理就是如此简单而凶险，是否砍掉”不赚钱”的文旅业务，几乎是每一家此前押注文旅的房企都在斟酌思量的事情。

被砍掉的文旅

对剔除预收款后的资产负债率不得大于70%这条红线来说，要改善这一指标，就要加大预收款的力度，这其实是在鼓励房企高周转。

地产行业创新不足，大多数方案都由规划或策划公司来制作，往往都是抄来抄去流于概念，很少考虑项目创新，就像恒大在全国遍地开花的“文旅城”，复制粘贴的意图很明显，而同样炒作数年的概念“恒大童世界”，至今无一家开业。

房企加快周转速度还会产生一个后果，原本恒大在内的部分房企为了加快企业周转就已经拖慢或者压缩之前“XX文旅城”文旅配套设施的建设，那么如今在“三条红线”下，面临“娘不疼、舅不爱”的处境。

以恒大在河北怀来建设的京北国际文化城为例，部分业主反映，该项目曾经一度开盘时被命名为“怀来文旅城”，而购房时承诺的水上乐园、四国温泉小镇、五星级酒店至今还没完工，甚至动工，反而是部分当初购房时向业主许诺的文旅配套设施地块部分被改建成一栋栋拔地而起的小高层公寓。

对恒大而言，文旅配套设施的建设花费巨大，同时回款周期极其漫长起不到“止渴”的作用，而公寓项目投入成本低，还可以快速回笼资金，由此“轻文旅、重地产”的思路也就不难理解。

当然，也有部分动作快的房企，在“三条红线”杀招降临前就开始抛弃文旅。

据2019年财报显示，华夏幸福净负债率高达185%，三条红线全部“超标”。

但该公司早在2018年就裁掉文旅中心400余人，新西塘商业文旅地产的上亿元营销费用也就此砍掉，可谓彻底撤出文旅江湖，对当年的“政策投机”举白旗认输。

世茂这些年也有同样的“烦恼”，当初夸下的海口与骨感的现实并不成正比。

接连拿下Hello Kitty、蓝精灵IP，这家老牌房企却停止了开发脚步，2019年1月7日，曾与地产、酒店、服务三大业务板块平行的主题娱乐业务已被并入商业板块。

曾经风光一时的“明星概念”文旅正在成为房企们避之不及的深坑。

未来剥离成风？

12家房企代表——恒大总裁夏海钧、万科总裁祝九胜、融创总裁汪孟德、中海总裁张智超、阳光城总裁朱荣斌，以及碧桂园、保利、绿地、中梁等房企的财务总参与了央行、住建部、银保监会组织的这场“高逼格”座谈会。

“三条红线试点”也将从这12家企业开始试点，他们要在一个月内上交降档方案，包括1年内如何降档、3年内如何全面完成符合“三条红线”的调整。

对保利、中海、华润这些央企而言，本身就是“好学生”问题不大，而对恒大、融创这些企业来说，接下来的3年挑战可谓格外艰巨。

房子毕竟还是拿来住的，文旅虽好，但终是风花雪月的事情，买房的消费者大部分考虑的还是房子质量、交通、医院、学校乃至物业。

当文旅的政策东风已经吹过，旅界君预测，接下来开发商会拼命剥离资产，保留主体上市公司融资能力。

引入文旅IP容易，但如何植入落地难，落地后如何提升IP的延展性、持续性和生命力，如何把IP玩活并形成经典项目，或许房企已经等不到时间来检验。

未来一年内，我们也行会看到一轮密集的开发商剥离资产的公告，像华夏幸福这样的“断舍离”对于房企将是常态。

立秋已过，寒风乍起，接下来静等好戏上演。