潘石屹：长租公寓是庞氏骗局 做长租的不是骗子就是傻子

这5年里，潘石屹身上的标签不断在增多：包租公、卖苹果、开办摄影展、学编程。

唯一与地产有关的标签，大概是“套现”。

已经不做地产开发好多年的他，出售了北京、上海的多个SOHO项目，涉及资产超过300亿，并几次传出彻底的退意。

2020年3月，有消息传出，黑石正在与SOHO中国展开排他性谈判，提出将以每股6港元的价格私有化SOHO中国。而后，5月时，洽谈陷入停滞状态。并于8月宣告谈判终止。

11月时，私有化SOHO中国的对象，变成了私募股权公司高瓴，据说对价超20亿美元。不过，至今未有后续。

眼下，对于公司的私有化问题，潘石屹并未透露更多，对于曾投身的房地产领域，他也未完全抽离，而是从一个旁观者的角度，继续在关注2020年地产领域的爆点和雷点。

没有一个亿的小目标

在回顾上一年历程时，潘石屹感慨，2020年4月，正是SOHO中国业绩的历史最低谷：“因为许多客户的公司和商铺的经营举步维艰，我们的退租面积、欠费金额都是史无前例的。”

而这似乎也侧面印证了当时黑石为何收手。

加上中小型公司雪崩般垮台的教训，也倒逼了SOHO中国重新制定出租政策：查询了解已有客户和新客户，有没有实力，有没有发展前途，把它们按照ABCD去分档，并吸引那些抗风险能力强的优质公司来填补退出来的面积，以此来降低SOHO中国的运营风险。

新政执行后，SOHO中国的业务开始触底反弹，新增了华为、中国广电、阿里巴巴、泰康人寿、凤凰卫视等租户，而老租户小红书、探探、上海农商行等也在不断扩租。最终实现全年24.5万平方米出租面积，成为“出租面积最大的一年”。

对于2021年的目标，潘石屹笑称自己虽对下一步的市场还挺乐观，但并没有“先赚一个亿”的小目标，只希望公司在眼下疫情还没结束，仍面临巨大的“外在经济+内在运营”双重压力下，依然能保持稳定的发展。

此外，他也希望SOHO中国能为带动社会进步的、创造社会财富的、最优秀的公司提供服务，尤其是高科技公司。

潘石屹认为，财政政策和货币政策并不能根本解决经济上的问题，真正创造社会财富的原动力是高科技公司，他们的进步提高了社会效率，也提高了创造财富的速度。

做长租公寓有两类人：骗子和傻子

常在河边走哪有不湿鞋。在写字楼出租领域，潘石屹坦言过去几年也遇到了不少骗子公司，比如非法集资公司和P2P公司。

“这些骗子公司，不仅影响了SOHO中国出租率的稳定性，也影响了公司的财务，尤其是外滩SOHO和银河SOHO两个项目，受影响最大。对全社会来说，这类公司都是有害的。”

而在房地产领域，潘石屹认为也同样存在这样的“庞氏骗局”，那就是长租公寓。

2020年里，自如单方解约、蛋壳暴雷事件，祸及民生，极大影响了长租公寓的口碑与发展前景。

潘石屹认为，在中国现在的金融环境、税收环境、租金水平下，选择做长租公寓的人有两类：一类是“骗子”，一类是“傻子”。

“‘骗子’是没想着长远发展，骗上一笔钱就可以了。‘傻子’是没算明白账就进去了。”

潘石屹表示，在中国，公寓的出租回报率大概1%，办公楼则是超过3%，而银行的贷款利率至少是4%-5%，“你如果把银行的钱拿过来，再租了房子、建了房子，再往外租，想靠租金覆盖你的成本，你的账就没有算明白”。

而另一波人，先高价把房子长租过来，再低价租出去，靠租客年付租金去滚动增加房源，这就是庞氏骗局的一个变种，是庞氏骗局在房地产里面的一个体现。

SOHO中国离三道红线远得不得了

早早的转身，让业内叹息潘石屹错失地产红利的同时，其实也免去了潘石屹对于“三道红线”监管政策的担忧。

相比不少房企通过出售项目、股权融资、引入战投等方式优化财务数字的慌乱，面对“三道红线”，潘石屹显得极其淡定，甚至带着一丝诙谐。

“我把我们的财务指标都放在‘三道红线’里面一条一条地过了一遍，结果非常安全。不光一条没有撞，而且所有的指标都离‘三道红线’远得不得了。”

回想早年间的“国八条”、“国六条”，潘石屹认为，之前出台的政策，都是大而化之，不好定量化管理。

但“三道红线”的出台，则一改之前的管理思路——和企业的财务报表结合，有了统一的“尺子”，体现出国家对房地产的管理更加专业化、指标化、精细化。