『安顺酒店优惠』长租公寓盈利是伪命题？

原本一直走在房地产行业细分类目的上风口，直到2020年新冠肺炎疫情叠加企业运营模型的考验之下，今年的长租公寓企业突然之间成为了“雷声阵阵”的存在。

不少业内人士认为，在顶层设计层面“租购并举”的号召之下，资本助推了一些商业模式定位不准确的公司“蒙眼狂奔”，也因此加速了其直面大考的进度。

实际上在今年疫情影响的背景下，即使线下购物可以短期内改道线上，但租赁需求依然是长期存在的市场，对于人口净流入地区来说尤其如此。这也是行业内普遍依然看好这一领域的原因。

但这依然不会改变长租公寓甚至比酒店运营还要艰难、辛苦的现状：缺乏募资方式、考验流转效率和运维能力等。

而随着今年一些长租公寓模式问题的出现，新的考验还在路上。近日举行的2020年第五届中国不动产资产管理创新峰会期间，You+国际青年社区创始人刘昕指出，实事求是来看，长租公寓行业的冬天还没到头，“要再做两年的过冬准备，让这个行业恢复到原来的状况。”

那么在此过程中，长租公寓运营商们怎么把握住盈利的命门？

长租公寓的难题

要说长租公寓早期运营面临的难题，来自酒店业背景的城家公寓CEO王玲都连连感叹。

“这是一个很辛苦的行业，其实利润很薄，仅依靠租金差其实很难生存下去。”她在前述峰会期间如此表示，这也是导致出现各种诸如租金贷等“创新产品”的原因所在。

但拉长时间周期来看，其实并没有那么糟。王玲列举了一组数据：2020年酒店业关店数达到15万，其中98%是单体酒店。原因在于没有客源、足够的现金储备以及供应链支持。

“酒店行业最难的时候出租率个位数不到，但公寓的出租率还比较高，局面很快可以回转。因此公寓是更抗风险、更能够对抗长周期的行业。长租公寓可能不是最赚钱的投资，但肯定是一笔能够得到稳健盈利的投资。”她表示。

因此王玲指出，无论酒店还是长租公寓行业，都是长周期领域，需要不断地运维、深耕并精细化，才能通过点点滴滴熬出伟大。

“破解之道就是精细化运营，这不是秘密，关键是能否做得到。”她总结道。

对于运维之难，自如资管平台总经理孟月有同样的观点。他指出，长租公寓的发展难点主要来自四个方面：投资判断、运营能力、资金支持、退出条件。

具体到公司自身在其中的探索来说，自如在2012年进入整栋集中式租赁领域，这无疑是需要长周期运营、很重的模式，也是目前市面上大部分长租公寓运营者们采取的模式。

“因此最大的问题就来自投资判断失准。”他表示，集中式长租公寓项目的投资周期需要十年甚至更长，这意味着很多参数难以设计和把握。

运营能力很容易理解，目前的集中式长租公寓多由运营方向业主方包租而来，这意味着在长周期运营过程中，如何平衡定价、出租率、运营成本等问题极为关键。

“所有面临的困难是资源和运营能力很难支撑高效的运营要求。我们讨论下来觉得，运营长租公寓会比运营酒店还要难、还要苦几倍。”孟月续称。

在这样的背景下，缺少长期低成本的资金就成为必然。“尤其是集中式公寓，少则1000-2000万投资，长周期需要至少5年回收资金，尤其行业目前发生很多爆雷事件，金融机构对市场的判断肯定会趋严，未来会很难拿到更多资金支持。”他进一步分析道。

显然，目前在商业地产领域有所尝试的REITs或类REITs模式在长租公寓领域会无法落地。核心就在于运营者绝大多数并不自持物业，无法参与这类融资；此外，国内对于公寓资产的合规性并未设置标志，运营回报率的考量不同等，都影响到实际上长租公寓模式目前并没有成熟的退出渠道，这组成了行业目前面临的极大挑战。

高精颗粒度运营

面对难题，重要的就是破局。目前相对成熟的运营者们都提到了一个关键词——精细化运营。

王玲就指出，虽然长租公寓是需要相对传统运维能力的行业，但这也需要依靠数字化、智能化的方式来优化和驱动其发展。

精细化会要落实到很细节的环节。比如对公寓中的清洁消毒过程中，要消耗多少原液、怎么稀释，管家的标准工作内容，洗护用品采购价格等，涉及前台、中台、后台全面的管理，都需要非常精细地掌控。

“这跟物业管理不同，我们要精细化管理到房子里面的住户、销售功能的发挥等。这些能力不是一朝一夕可以建立起来的。”她续称。

孟月同样提到了这一点，同样的逻辑也适用于房间定价。而在他看来，这也是长租公寓运营过程中，比出租率更核心的数据指标。

“酒店行业的定价体系比公寓先进很多，很多公寓都还没有收益管理体系。早期需要依靠网络查询来定价，但如今我们在一栋楼里，根据不同楼层、户型，会有不同的定价，根据租房和出房速度和销售周期的差别，定价会完全不同，这都需要系统来支撑。”他指出，因此自如的管理会精细化到关注单店单房的月度增长数据，施行动态制度化管理，通过快速建立体系，从而提高运营效率。

正如前面所说，经历过今年长租公寓行业的诸多变化之后，行业间也将出现新的中短期“常态”。整个行业依然需要一些时间调整摸索，才能回归到正常的运营轨道上去。

孟月认为，接下来行业会出现持续整合的状况，期间行业效率会得到重构，通过优胜劣汰，头部的团队和平台将脱颖而出。

但与此同时，由于今年业内动态的干扰，接下来的融资环境会相对艰难，在没有有效退出通路的前提下，集中式公寓的生存难度将加大。

虽然目前一些政策性租赁住房正有加大释放力度的迹象，但由于其投资回报有限，行业普遍认为，其落地进程可能并不会特别顺利，且短期内这也难以解决大部分的租住需求问题。

“我们认为，接下来行业会从竞争走向竞合，协作共赢才是出路。”孟月表示，过去行业间会着重比较彼此拿房的增长速度，但未来更多机构会一起合作，进而构建更大的平台，通过不同的机构间专业分工，从而实现协作共赢。