【毕节六日游线路】2020年度不动产融资市场总结与展望

当前世界疫情蔓延，美国白宫易主，全球经济萎缩，中国经济却企稳回升，成为全球经济复苏的方向标；此外，全球不动产私募股权基金存量稳定增长，“三道红线”政策使中国房企受到广泛影响……在这个时代背景下，不动产从业者需要关注哪些方面，如何有效应对。浙铁·绿城长风中心、易居克而瑞、德邦证券、爱建信托、恰宝资产等业内顶级专家学者一起对今年不动产融资市场进行总结与展望。

不动产市场股权融资趋势分析

2019年不动产私募股权基金存量达到2440亿美元，创历年新高；2018年价值增值型基金募资420亿美元，机会型基金募资430亿美元；资金来源方面，公共及私人养老金占30%，家族办公室占15%，财富公司占10%。

在香港成为人民币离岸中心后，台湾、新加坡、英国、卢森堡的离岸人民币市场也相继发展起来，并在2015年发展至顶峰；2019年，香港、台湾、新加坡离岸人民币存款高达1.1万亿元人民币；

今年4月1日证券公司、基金管理公司外资持股比例限制取消，年初期货公司外资投资全面放开，外资机构加快布局中国市场；人民币资产吸引力不断增强，境外机构已连续20个月增持人民币债券，外资配置中国股市力度也持续上升；

凯德是第一家总部设在亚太地区跻身前十名的公司。公司在收购了星桥腾飞之后，排名上升。全球TOP100不动产资管规模，从2014年12万亿增长至2019年27万亿人民币，年均复合增长18%；

凯德管理资产总额为748亿新币，包含9只上市REITs及23只PE基金；截至2020年年一季度，凯德在华持有PE投资达220亿新币，占其全球PE份额逾9成。凯德力争在2023年以前，达到管理规模1000亿新币；PE地产基金规模从2亿美元到12亿美元不等，主要投资于中国，其余投资于日本、印度和越南；

从1994-2020年，黑石不动产基金共投资1729亿美元，总IRR为15%；2019年，黑石房地产伙伴第九期(BREP IX)募资205亿美元，成为有史以来最大的地产基金。2013年至今，黑石共成立2支亚洲房地产基金，总值124亿美元；2019年，黑石以15亿美元收购上海长泰广场；2018年，黑石以12.5亿美元收购上海怡丰城；

稳盛投资是金地集团出资设立，专注于国内外房地产投资管理的私募股权投资基金；截至2017年12月，累计实现人民币资产管理规模327亿元，美元资产规模2亿美元，折合人民币341亿元；

优钺资管从设立之初就明确了走“真”股权地产基金之路；采用多项目组合、纯股权循环投资的方式，对以景瑞操盘为主的一线二线核心城市优质房地产项目进行股权投资；

青杉资本是朗诗集团旗下的地产基金平台，聚焦于核心城市存量资产的投资；投资于收益型物业及困境资产，对其进行绿色改造赋能或重新定位，提升其品质和价值。

地产融资与资产证券化

德邦资管始终坚持以客户需求为核心，通过提升研究能力、系统能力，挖掘优质资产，打造从Pre-ABS基金到ABS发行再到ABS投资、定价等方面的全生态服务能力。

类REITs发行量分析：2019年共发行26单，发行规模503.5亿元，发行数量增长62.5%，发行规模增长76.5%；类REITs底层物业类型分析：商业物业占比最高，达到38.67%，其次是公寓和混合型；

截止2019年，房地产企业供应链金融 ABS存量2390亿左右。万科和碧桂园是市场上最知名的发行方，存量也相对占比较大；

2020年购房尾款ABS发行规模较小。截至2020年4月，房地产企业发行购房尾款ABS共计97单，规模1290.3亿元。其中，碧桂园发行规模超过百亿，碧桂园和万科发行规模位居前两位，其余公司发行规模均不超过50亿元；

轻资产运作平台：重资产剥离可降低资产负债率，轻化报表，降低企业财务风险，同时提升资本回报率，获取更高的资本市场估值水平，更有利于实现向产业链上游扩张的战略目标；

重资产运作平台：通过构建从开发到孵化到REITs的完整基金链模式，实现投融管退自我闭环，为建设、扩张物业提供充足持续的资金来源，从而获取更高的增长速度、扩张效率，抢占市场布局；

资产证券化业务作为德邦证券战略业务板块，打造多层次的资产证券化产品，围绕新零售、医药、地产、物流等四大行业重点布局，经验丰富，熟悉各类资产特性。

新形势下城市更新典型资产分析

上海联合国际小商品城坐落于上海市青浦区华新镇华志路559弄，其四至为，位于外环以内，东至新府中路，南临华农路，西至新凤中路，北至华志路，周边有多个高速出入口，交通方便，四通八达，距离虹桥机场、虹桥火车站、国家会展中心10公里，区位优势明显。

上海恰宝资产管理有限公司于2015年成立，总部位于上海五角场，是专注于江浙沪地区的优质资产进行收购、运作、处置的专业资产管理公司。公司核心业务为债权收购、物权收购、投资管理、资产管理等；

根据《上海虹桥商务区发展“十三五”规划》，大虹桥将打造成四大平台，即：一个综合交通平台、一个有国际影响力的会展服务平台、一个产业发展和生产管理的企业总部发展平台、一个连接国内外市场的贸易发展和资讯服务平台；

华为投资100亿布局上海青浦全球最大研发基地，预计导入3万名研发人才，深度参与上海建设有全球影响力科技创新中心的重要布局，半年多来，纳税已超过2亿元，明年有望超过10亿元；

项目位于华新镇核心地段，周围有华新镇政府、华新幼儿园、华新小学、华新中学、华新人民公园、交通银行、中国移动通信等，基础设施完善，市政配套设施较齐全，商业繁华度日益增高；

小商品城项目位于青浦区东北部华新镇，东邻闵行区，南靠徐泾镇。土地面积130734㎡，房屋建筑面积52142㎡，由三栋商业楼组成，地上42783㎡，地下9359㎡，商铺共计580间，市场销售价值可达12亿以上。

地产投融资实践与思考

房地产信托业务是爱建信托的核心业务。公司与国内优质房地产开发企业、大型投资机构合作，筛选优质项目，采用纯债权融资、并购融资、夹层融资、股权投资、基金投资、投资顾问等业务形式，为投资者提供“风险可控、期限适度、回报稳健”的信托产品，同时也满足了企业不同的融资需求。

爱建信托关注住宅项目优先、二线城市酒店式公寓、一线城市办公楼、一二级联动、城市更新、工业2.5、困境资产、养老地产；

信托投融资的长板：即可拿地投资，亦可提供开发贷款；因为期限所限，不追求项目完整收益；不干涉正常的工程、成本、营销和日程管理；

窗口指导下信托投融资的短板：优先列后杠杆比例偏低；优先列后的表达方式复杂，引入银行开发贷困难；不能直接支付土地款，不能付土地保证金；

若干预判：调控不改住宅资产硬通货底色、不会撼动房企蓝筹价值代表成色；信托仍会坚持配置、长期配置地产；地产公司不必维持庞大的资产负债表；资金永不眠，资金向高质量房企集中；水大鱼大，特色房企仍有成长机会；信托与房企合作更多形式、更灵活方式。