城市更新N部曲之④提前准备“城市再更新”

家门口新开的面包点，算是自创的小众品牌。

看着它“定价堪比知名品牌、早上十点还不开门、开张不搞任何促销”的个性表达，却只能由衷地毒舌：估计也就半年的命！

就像那个著名的案例：去孩子的百日宴，人人都在不负责任地乱祝福拍马屁，但是“必成大器”敢签对赌协议么？！

在城市更新领域，在城市更新一哄而上的时代背景，说句丧的：有些可以准备料理后事了！

1、城市更新，看的不是新，而是“久”

就像婚礼上都是和谐的，开张都是热闹的，有谁看到离婚和倒闭？

对城市更新而言也是如此：开业必网红，网红必追捧。

一个城市更新项目，如果想要的只是开业热闹、网红刷屏其实不难，只要项目地段不在荒山野岭，只要能有一些推广费用，媒体、自媒体再加请“气氛组”，一个城市更新项目的后天发力，已经足矣满足表面繁荣。

所以，先胖不是胖，开业不算业！

既然被叫做“城市更新”，起点有多低已经可以想象：要么是经营上的难以为继、要么是形象上的有碍观瞻，要么是资产上的弃之可惜，总之到了不改不行的地步。

站在操盘手和职业经理人的立场，接手城市更新虽然口头客气言必称压力，但就像医生接手一个晚期癌症病人，绝对“算得过来”，因为——没救活是常态，救活就是奇迹！

所以抱着这样的起点，城市更新项目早期被商业眼看到的是商机：

因为难以为继，所以成本可压；

因为有碍观瞻，所以变型容易；

因为弃之可惜，所以能开就好。

基于上述三点，开业热闹：有媒体、有网红、有拍照、有刷屏、有引发慕名而来，都是简单的、正常的、符合人性逻辑的。

问题在于：实践是检验真理的唯二标准，另一个是时间！

那些在定位阶段“经不起追问”或者会议室草率拍板“根本没经过追问和反对”的项目，走到开业这一步只是始于足下，但问题是功利市侩的受众和拿了钱的吹鼓手，由来只见新人笑！

而事实是，如今在市中心流连，经常会走过一个曾经热闹无比天天排队的地方，今天已经门可罗雀甚至人去楼空，如今再回想当年盛情和恩爱，更多像一个讽刺！

更揪心的在于——如果城市更新今天继续“以网红定胜负”，接下来这种各领风骚三五年会接踵而来排山倒海，所以才出现本文开头所言：

城市更新的倒闭潮不可逆转；

有眼光就该未雨绸缪，研究“城市再更新”甚至“终极更新”，那是一片比蓝更浅的海。

造成这种可怕大势的无非是：

以网红论英雄的目标导向；

不以可持续为考量的初衷；

跟着案例抄袭案例，最终害死案例的供给侧；

没有创新意识，没有忧患意识，没有预判意识。

部分城市更新案例，已经可以被归为：开业就猜得到歇业！

2、那些“一看就知道活不长”的城市更新

回到全文开头，那家新开的面包店为什么“诅咒”它活不长？

开在居民区的底商，定价比肩CBD的品牌连锁，高估了购买力关键是高估了自己。

恪守“早上十点开门”的商场规矩，放弃早高峰路过人群，标准化其实是懒惰。

开业不促销，是“吊起来卖”的强势营销，但问题是消费者用脚投票，强势者只是自认为强势，自身定位之失。

一个商业项目，最重要的不是产品本身而是营销逻辑！

这话听起来刺耳，大凡理工男、产品控、技术主义者甚至“实在人”都不会同意，但残酷竞争的市场看的是结果，是——剩者为王。

容我对产品主义者抱以同情但不报以支持，因为事实残忍：

产品么有产权保护，一周之内必有“更高性价比”劣币驱逐良币；

产品本身不“按需定产”，不以营销倒逼产品设计的产品没有竞争力；

不具备核心竞争力的“饥饿营销”，饿死的只能是自己！

反对者的二次狡辩可以预见：“商业是商业，城市更新是城市更新”！

今天的城市更新中，那些“一看就知道活不长”也是比比皆是地一地鸡毛。

场景之一：

继续嫌弃武康大楼。

细心到在对面的天平路拐角处做了类似“拍照岛”的网红配套，却不重新调整底商业态，从而导致“每天人流有10万，走过路过不进过”，请问武康大楼的业主方——

拍照有钱收吗？

拍照能可持续吗？

拍照能帮助商家吗？

能把拍照岛的人性化分一半给商业嗅觉，真正帮助底商做到生意提高租金，也是各得其所。

场景之二：

十六铺某网红酒店，听说最近“终于关张”了，不关才不正常。

那个找知名设计师设计的丐帮风范，完全高估了大众的审美、小众的持续购买力，审美屠杀了市场逻辑，还卖高价还搞饥饿营销还愿者上钩？！

也曾排队拍照、也曾网红刷屏、也曾先进案例、也曾媒体捧臭脚，该有的套路都有。

如今死了，“如今才死”已经属于——气死达尔文！

场景之三：

某近期网红，有故居有故事开发商也有品牌，如今是老中青三代“少女”打卡首选。

偏偏在这个摆YEAH的地方，招了一家朝鲜餐厅，看着它同样“三过店门而不入”，不是朝鲜餐厅的错，要么是定位没脑子，要么是招商不鸟定位！

试想：在这个头牌傲娇地，到访人群穿着鲜活，吃饭不是为了果腹而是为了——让别人看见我在吃饭，或者说“让朋友圈看到我和饭店互为匹配”，朝鲜餐厅是不是煞了风景？！

上述三个典型案例，有的已盖棺定论、有的还活得滋润，但逻辑经不起推敲已是不争。

所谓“一看就知道活不长”，势必在底层逻辑上存在瑕疵，只是在某个主导之下被视而不见，但蝴蝶效应不是因为否定蝴蝶否定飓风就不会发生，特别是供给侧遥遥过剩的市场。

城市更新，不仅仅是更新城市，或者说不仅仅是从外形上更新城市！

3、城市的二次三次N次更新，直到“可持续”为止

在“有城市更新”和“没城市更新”的PK中，当然是前者完胜，毕竟喜新厌旧是人性；

但在“城市更新”和“城市再更新”的PK中，前者就被“厌旧”地死在沙滩上。

如何能够把城市更新一步到位化，需要前期的谋定而后动。

所谓谋定而后动，并非官僚作风慢动作的搪塞，而是需要务实高效地审视和判断：

第一，看到并承认政府、业主和设计师的先天矛盾，因为出发点不同；

第二，经过市场研究对三者诉求进行矛盾统一，如何配比兼顾是成败之举；

第三，相信自己但不迷信自己，前期设计中就为常变常新做好预留可变！

城市更新是一股大潮流大趋势，但城市更新不是为了统一审美，也不是“把城市粉刷一遍”，所以城市更新对标准化可以采用“领会精神”之下的就事论事，形成个性化形成差异化，因为“缺点是对手诽谤的，优点是自己吹嘘的，只有特点才是立足市场的”！

上海有家建筑设计单位的差异化发展之路值得借鉴：虽谈不上千军万马，但建筑设计林立可选，于是其提出“只做优化”，即退出设计份额争抢的第一步，专心修炼“设计更新”，待初步方案形成之后，给业主方做优化，按照结果的节约成本取费。

看似是一种商业模式，背后需要的是作为设计师的“技术优势强大”，今天在“是个建筑师就能城市更新”的浮躁甚嚣之下，城市更新的方案有不少属于经不起追问就草草上马，这其中“一看就知道活不长”是否也是孕育着又一次商机即城市再更新势在必行？！

而在此应运而生之下，如果前端制止不了犯错，那么提早布局后端治病救人也未尝不是一种逆向思维和市场逻辑，因为按照发展周期，三五年之后会有一波城市更新倒闭潮即将到来。

如何让自己有机会参与城市再更新，不仅需要嗅觉需要解决方案，关键是——如果不想成为城市更新的过客模式，那么势必要重塑和优化底层逻辑，一步到位地成为城市终极更新。

永生是一个伪命题，但延年益寿是医学的目标；

城市不再更新也是一个伪命题，但“减少开刀减少折腾”利己利人。

今天的城市更新已成网红行业，网红的吃相和命运也是可以推演可以预见，如何让网红红得久一些，就需要网红本身有生命力。

工欲善其事必先利其“起”：城市更新大跃进已不可逆，那么就想好治病救人吧。