土拍“自持”大战火热，房企攻坚战却刚开启

*本文经授权转载自 同策研究院

　　2021年，22个城市实施“两集中”供地模式，截至5月11日已有7个城市完成了首批集中挂牌出让成交。

　　同策研究院统计，长春、广州、重庆、无锡、沈阳、杭州和北京这7个城市共成交229个地块，成交总额超3000亿元。除了长春首批集中成交结果略显清冷外，其余6个城市宅地市场均相当火热，其中杭州首批集中成交土地总金额高达1178.2亿元，被网友戏称“堪比印钞机”。

　　杭州作为长三角的核心城市，在长久以来的发展规划中都拥有举足轻重的战略地位，许多品牌房企也把杭州列入战略版图。同策研究院为某品牌开发商提供的“市场监测月报”服务中，杭州作为该企业战略版图布局中的重要一环，被列为我们的重点监测对象之一。

　　杭州首批土地集中出让公告的时间为4月7日，涉及住宅用地57宗，共计4527亩，占全年宅地供应计划的43.6%，已于5月7日、8日集中出让，57宗地全部成交成功，平均溢价率达26.05%，宅地市场需求火热。

　　受一直以来的“双限”政策影响，本次集中宅地竞拍平均溢价率、与楼面价都处于历史平均水平，与近一年内数据基本持平，并不突出。本次竞拍的焦点仍是自持率的竞争，在这次集中竞拍的57宗宅地中，仅有16宗土地没有以上限价格成交。

　　其中，地上集团以40%的自持率竞得临安区城东滨湖新区单元G-R21-01地块，创“两集中”政策后杭州土拍的自持纪录，自持面积超3.44万方，如果这些面积用于房源出售，按每套房子100方计算，仅这一个热门地块项目，开发商将少推出超过300套房源。

　　其实，在“双限”政策实施后，自持的竞争并不陌生。政策推行的初始目的也很容易被理解，为了土地价格不被持续哄抬，楼价不再漫天上涨;通过限制土地成交价格，增加自持率的竞争，压缩企业利润空间，倒逼企业放弃过热地块的争夺。

　　此外，“自持面积”的初衷也并不全是压缩企业利润，更多的也是政府希望企业发挥自己的创造力，通过租赁、产业开发等方式，增加宅地的附加值，丰富楼盘的配套，完善城市居住的配套设施，使城市更加宜居。

　　然而，房企眼中的“自持之战”可能更加残酷现实。有人可能很难理解，既然利润空间被压缩的很低，为什么企业不顺着政府的原有思路，放弃这些热门地块呢?这便涉及到该城市，如杭州，本身的价值。从杭州目前的楼市来看，供不应求现象长久存在，一房百求，核心地块房源甚至出现“销售劝返”现象，足以可见杭州市场的火热。

　　房企买来热门地，建好楼，便能保证百分百售出，去化率较外围地块高出好多。投资布局风险这么低，房企自然愿意持续压缩利润去拿地。此外，对一些本地龙头企业或大型房企来讲，这些地块的争夺对其区位布局具有很强的战略意义，也能进一步增强其品牌影响力。诸如此类原因还有很多，企业自持之争已成必然，那么费尽心力拿到地后，企业又该如何消化这块难啃的骨头呢?

　　简单来看，房企可以增加小区配套设施，如设立养老等福利保障点。平常很多房企，尤其是品牌房企，也通过手中的自持面积进军长租市场，试图打造自己的长租帝国。我们认为，未来相邻地块间不同房企可以通过加强战略合作，并用自持地块，扩大面积规模，建成具有规模化的集教育、养老、租赁为一体的大型社区，进一步吸引人口聚集。

　　自持的竞争焦虑不仅存在于房企，个体购房者可能也会被土拍中愈炒愈高的自持率所影响。杭州本批集中成交的平均自持率11%，也会进一步压缩未来的房源供应规模，这对刚需购房者来说，他们将面对更少面世的房源，参与更激烈的购房争夺战。

　　所以，持续的自持竞争并不是楼市降温的长久之策。同策研究院预测，未来的土拍中，如“摇号”、“一次性报价”等措施，将不仅针对地价，也会进一步延伸到自持。虽然杭州这次的土拍并没有实行，但全国其他地区，如合肥已经摒弃地价、自持，实施简单的“摇号土拍”。因此，房企更应该结合现行政策与市场反应，进行长远考虑。

　　在资本角逐的土地市场中，各家房企不仅面临着集中竞拍价格、自持的拉锯战，还将面临后期销售时间撞档的问题。这对任何一家房企而言都是巨大的挑战。

　　如何透析市场信息的表面，把握市场趋势变化，及时调整经营策略，是各个房企在“两集中”政策下的求胜法宝。