黎明前夜：蛋壳之困 长租之围

近日，长租公寓以一种极端的呈现方式出现在人们的视野之中，首当其冲的，正是年轻租客的利益受损，无家可归，背负债务，广受热议。

2020年年初至10月，深圳、上海、成都、西安等全国多地的，乐伽、友客、岚越等多家中小品牌公寓接连暴雷。

11月6日，央视点名蛋壳，称其为“深陷流动性危机”。后续，于北京总部的“全链条维权”，即租客、房东、供应商、甚至内部员工；北京市住建委已针对蛋壳公寓成立专办小组；成都等地分公司疑似人去楼空；不赘述。蛋壳一时间成了“热搜话题”。

今天，杭州某公寓创始人与记者聊天。“最近收不进房子”。谈及最近接连遭遇个人房东拒绝合作，而那个“靶子”就是蛋壳时，觉得有必要找一个不是“带节奏”的视角，聊聊品牌公寓。

个例：“品牌公寓，哪管你集中、分散、房企、创业”

是的，用了品牌公寓这个词。而这正是广大C端租客、房东，对长租公寓的用户感知。

深究那个不愿意合作的租客。他与他的老婆大概率，不会深究房源分布情况、操盘方背景等行业名词。只会概括的认为，都是有牌子的公寓，即品牌公寓。

这样的房东有多少，租客就有多少。发酵后的危害显而易见，从房源开始的“流动性危机”，不只是某个具体品牌的。

事实上，问题公寓实则是个例。迈点研究院从2016年起，对全国长租公寓品牌进行监测，至2020年10月，监测品牌2000+，全国超90%的住房租赁品牌没毛病，持续服务租客与房东。

得房源者得天下，或是行业公认的发展铁律。多少时间内，获得多少间。却没有标准答案。

规模化，一直是行业关注的。尤其是“分散式”，或因为规模效益、或因为区域市场。有行业人士认为“归口该是想获得‘定价权’。”

至此，长租行业中不同于房企系、中介系等，“含着金勺子”出生的“创业系”品牌们。很多从2015年起，开始了找钱拿房。而做的大的头部品牌，一定程度又反证了模式的合理、并生存压力。加杠杆，甚至成了行业心照不宣的打法。至2018年，行业梯队趋于沉淀。中小品牌又不得不加入涨价收房的大军，而这个“节奏”在重点城市中。例如，北京的中关村、望京等地的租金涨幅是“20%~40%”，正是源自两个头部品牌的“房源争夺”，争夺在2019年10-11月间，进入白热化。

资金杠杆，与出租率紧密相连，换言之是“生死线”。

上述多地暴雷的中小品牌，官方给出的结论是“受疫情影响，出租率大幅下降，加之‘长收短租’‘高进低出’，导致资金链断裂”。

中小品牌的“抗风险”能力各不相同，而行业头部品牌的比例，据悉是“90%以上相对安全，最好在94-95%”。可见，这对于品牌方的运营是极大的挑战。更何况，头部品牌管理几十万至一百万间以上的房源。

风控：全生态的头等大事

2019年起，行业有慢下来的趋势。

首先是资方，长租公寓融资笔数的峰值在2015年，达到23笔。进入2019年，行业股权融资仅6笔，金额却超过百亿人民币，创历史峰值。资本由量到质，向头部品牌集中。表现形式从直接给钱，变成了，ABS、ABN、CMBS、类REITs等股权类金融工具。风控是显而易见的。

品牌公寓方面，“自如”2018年年末，管理房源80万间，至2020年10月，管理房源100万间。

同为“中介系”的相寓，至2020年5月，管理房源约25万间。对比2019年末，管理房源27.6万间。瘦身约3万间。5月19日，“我爱我家2019年度业绩说明会”，会上我爱我家集团副总裁、财务总监何洋坦言“根据市场变化，2019年，相寓也做了规模收缩，清退了一些租金虚高的高价房。此外，各城市建委也对长租公寓要求做了新规划，比如有些城市不再允许分租，也有面积限制，对这类房源做了标准化要求。对此，相寓先于各地建委做了清退，导致相寓保管量下降了约3万套。”

此外，“截至2019年底，“相寓”全国在管规模27.6万套，实现收入18.72亿元，同比增长13.1%，全国全年平均出租率达95%，全年平均出房周期12.6天，其中2019年第四季度平均销控期同比缩短17%。”换言之，虽然规模有所收缩，但相寓整体运营质量有了提升，收入也有了一定幅度的提升。

再看房企系，截至2019 年12月，房企长租公寓 TOP20 品牌的累计开业房源规模约 32 万间。2018 年TOP10 房企长租公寓拓展的管理规模同比增速173%，2019年增速极大放缓，仅增长了 18.9% ，而累计开业规模增幅达到 79.6% 。

此外，区域中小品牌，从2019年起，不乏相对理性的通过合伙、联营、等方式报团取暖、稳扎稳打，某区域品牌公寓主理人，近日告诉记者“去年起杠杆就慢慢在降，按自己的节奏来，慢下来没什么不好……”

2020年，房企系更“钟情”于类REITs、公司债等金融创新类工具，很大程度也是基于风控。某房企系公寓负责人告诉记者“风控和履约能力是最重要的，稳健排第一；发住房租赁专项公司债是一种路径，未来还会有更多尝试；类比商业地产的经验，租赁类金融创新，可以看做是，从底层资产的估值到发行定价的一系列风控集合……”

“一系列风控集合”，简单的言语中，体现着房企的风控经验，更有审慎的价值观与对市场的敬畏。

从资本到“各派系”品牌，慢下来成了“一股清流”，核心关键词该是“风控”。杠杆降下来，然后呢。

“中间人经济”：共进中

平衡各方利益

作为长期在硅谷工作的记者，玛丽娜·克拉科夫斯基在《中间人经济》一书中，着重笔墨分析了，互联网经济背景下，“中间人”的变化与价值的重新审视。

经纪人、中介、交易商。如何创造价值并赚取利润？协调各方利益，提升用户体验。

而在大多数人们的思维定式中，直营的模式最好。

移动互联网高度普及的今天，这一概念实则被打破。包括Facebook、YouTube、Airbnb等一众平台经济即“中间人经济”蓬勃发展，需求平台、内容平台，平台经济无孔不入，国内市场亦然。

提质增效，链接供需，为买卖双方提供了价值。是其存在的意义所在。玛丽娜将“中间人”分为6类，以住房租赁品牌为例，

1）搭桥者：通过缩短物理空间、社交或者时间上的距离促成交易。

品牌方和其APP，租客与业主，委托房间租房。

2）认证者：去伪存真，为买方提供关于卖方质量的可靠信息。

品牌方、租房平台自己，有保障真房源的义务。

3）强制者：确保买卖双方全力以赴、互相合作并坚守诚信。

法律，与各类强制机构。

4）风险承担者：减少波动和其他形式的不确定性，尤其适合风险厌恶型交易者。

第三方监督，房管局、协会等。

5）礼宾者：减少纷争，在客户面对纷繁信息时协助其做出明智的决策。

咨询服务、口碑类指数，例如迈点MBI等。

6）隔离者：协助客户获得所需，避免过度自我推销等。

即“投融管退”，中投的资本与退的收购方。包括银行、泛金融机构等。例如，某众银行，其风控存疑。

其实，住房租赁的上下游，体现“中间人”的还有很多。从物业、到软装、配套、获客渠道、运营人员，各方都有“外包”的影子。

品牌公寓，最突出的身份或是搭桥者与认证者，为租房者与房东搭桥，认证房东的房源。这是最基本的服务本质。至于产品，那是认证房源后，收房到入市前，的必由之路。

而平衡各方利益，相互制约，生态方，彼此“难受”，用户才会“好受”。或是最直白的表述。

归根结底，帮租户找到更方便、更快速、更品质的好房，就是品牌方的职责所在。做不到，甚至多方违约、跑路，那就是诈骗，要你何用？租房子，和酒店一样，是个古老的行业。未来，品牌公寓的角色定位与出路呢？

未来：有章法，更长尾

酒店业，作为稳健投资的代表。伴随着“国际联号品牌”与“现代酒店管理”的发展与成熟。手握，“矛与盾”的现代酒店业在全世界，无往不利。为什么？

有章法。

酒店，从经营、服务、管理、交易流通等均“有章可循”，基于营收、回报率、区域市场等，更有一整套超越国别的，公认的测算方式。品牌酒店，从轻到重的直营、包租、联营。品牌方挣得是哪份钱，品牌管理费等，清楚明白。

花钱租房间，酒店与公寓，二者的本质没有差别。

住房租赁未来，随着集体土地入市。土地所有与运营分离，国内首宗，北京成寿寺项目，土地归村集体所有，入市后，运营方为“万科泊寓”。

众所周知的，万科的“万村计划”停滞。而作为“吃螃蟹者”，对我们的启示：或是广深市场，广大城中村“二房东”如何结构优化，联合中小业主，形成合力，赋能产品与服务，形成合力？

迈点COO罗钦表示“公寓行业的‘长尾理论’呼之欲出，2021年起，集体土地、R4项目、租赁社区等，全国集中入市，品牌方助力房企、国企、政府，做好运营，或存巨大机会。而个人业主的合作机会则更大……”

上海公寓企业联盟数据显示，“目前我国出租房约有1亿套，其中超过90%为个人出租，品牌公寓企业总占有率低于2%，开发商自持经营的居住用房不足1%。”

0有N个，从前，1是服务、是产品、是规模……今天看，1是“行业公信力”。

守好心中的城，围城之围，不攻自破。